재개발 구역 내 불법건축물 문제는 단순히 법적 이슈를 넘어 투자자와 토지주에게 중대한 경제적 손실을 가져올 수 있습니다. 최근 서울시와 지방자치단체들은 불법건축물 정비를 강화하고 있으며, 이로 인해 재개발 사업 추진이 지연되거나 무산되는 사례가 속출하고 있습니다. 특히 2024년 말부터는 '건축법'과 '도시 및 주거환경정비법'의 개정안 시행으로 불법건축물에 대한 규제가 강화되면서, 재개발 사업지의 가치에 직접적인 영향을 미치고 있습니다.
과거에는 재개발 구역 내 불법건축물이 단지 행정처분의 대상에 불과했다면, 현재는 해당 필지가 재개발 추진 자체에 장애가 되고 있으며, 심지어 조합설립 동의율에도 영향을 주고 있습니다. 특히 빌라, 단독주택 등에 설치된 불법 증축물이나 불법 컨테이너, 철골조 구조물 등이 주요 점검 대상이 되고 있으며, 해당 소유주들은 행정처분은 물론 손해배상 소송까지 직면하는 사례도 발생하고 있습니다.
이에 따라 투자자들은 재개발 유망지로 진입하기 전 해당 지역의 불법건축물 현황과 이에 따른 사업성 영향 여부를 반드시 검토해야 하며, 최근 변화된 행정 트렌드와 법 개정 내용을 정확히 이해하고 있어야 합니다. 본 포스팅에서는 불법건축물의 정의부터 시작해 재개발 사업에 미치는 실질적 영향, 투자자 입장에서의 대처 전략까지 총정리하여 안내드립니다.
불법건축물의 기준과 유형: 어디까지가 불법일까?
불법건축물은 일반적으로 ‘건축법’상 허가 없이 건축된 구조물을 의미하며, 이에는 무단 증축, 개축, 용도변경, 불법 컨테이너, 옥상 가건물, 지하 무단공사 등이 포함됩니다. 특히 도시형 생활주택이나 다세대주택의 경우, 발코니 확장이나 주차장 공간 변경 등 일견 사소해 보이는 변경도 불법건축물로 분류될 수 있어 주의가 필요합니다.
현재 대부분의 지방자치단체는 건축물 대장과 현장조사를 병행하여 불법 여부를 판단하고 있으며, 주기적인 항공사진 촬영을 통해 무단 건축물을 적발하고 있습니다. 이 과정에서 드러난 불법건축물은 이행강제금 부과와 함께 철거 명령이 내려질 수 있으며, 재개발 추진 시 해당 필지에 대한 불이익으로 이어질 수 있습니다.
불법건축물이 재개발에 끼치는 5가지 주요 영향
불법건축물이 재개발사업에 미치는 영향은 단순한 속도 저하에 그치지 않습니다. 첫째, 해당 건축물의 소유자는 조합설립에 참여할 수 없거나 권리산정에서 불이익을 받을 수 있습니다. 둘째, 인허가 과정에서 지자체의 정비계획 승인 지연이 발생하며 이는 사업 전반에 큰 지장을 초래합니다. 셋째, 조합의 재정적 부담이 증가할 수 있으며, 넷째, 분양 승인 및 후속 사업 절차가 무기한 지연될 수 있습니다. 다섯째, 주변 부동산 가치 하락의 원인이 되기도 합니다.
불법건축물이 다수 분포한 구역은 정비구역 지정 자체가 보류되거나 취소될 가능성도 있으며, 이는 재개발 초기 투자자의 수익 구조를 완전히 흔들 수 있습니다. 특히 수익형 부동산으로 불법 증축된 건축물은 재개발 구역 내 공공성 강화 조치와 정면으로 충돌하게 되므로, 향후 철거 대상이 되거나 공공기여의 일환으로 환수될 가능성도 높습니다.
조합설립 동의율에 영향을 주는 불법건축물 문제
조합설립 동의율은 재개발 사업의 시작점이자 관문입니다. 통상 전체 소유자 75% 이상의 동의가 필요한데, 불법건축물 보유자는 법적 권리 인정 범위에서 제외되거나 동의서 자체가 무효 처리될 수 있어 전체 동의율 산정에 차질을 빚게 됩니다. 이로 인해 조합설립이 지연되거나 무산되는 사례가 서울 및 수도권에서 자주 발생하고 있습니다.
특히 노후 주택밀집지역이나 지분 쪼개기 형태로 소유권이 나뉜 구역은 불법건축물이 존재할 가능성이 크며, 이 경우 전체 사업이 오랜 시간 표류할 수 있습니다. 지자체는 이 문제를 해결하기 위해 사전 정비구역 실태조사를 강화하고 있으며, 동의율 산정 시 불법건축물 여부 확인을 필수 항목으로 포함시키고 있습니다.
불법건축물 보유자의 권리산정 방식은 어떻게 달라질까?
불법건축물을 소유한 경우, 재개발에서 해당 구조물이 권리가 인정되지 않는 경우가 대부분입니다. 즉, 정비사업에서 조합원이 되지 못하거나 분양신청 자격이 제한됩니다. 또한 일부 지자체에서는 불법건축물 소유자에게 철거 및 원상복구
